KI-gestützte Grundriss-Digitalisierung
Ein Beispielablauf für Immobilienmakler: alte Pläne auswerten und Visualisierungsentwürfe prüfen
01 Problem & Lösung
Ausgangslage: Alte, handschriftliche oder schwer lesbare Grundrisse sind für die Immobilienvermarktung oft ungeeignet. Die Daten manuell zu extrahieren kostet Zeit, und die Erstellung von Vermarktungsgrundrissen erfordert meist externe Dienstleister.
Dieser Beispielablauf zeigt, wie KI aus einem technischen Plan Raumdaten, einen Exposé-Entwurf und eine Vorlage für die Bildgenerierung ableiten kann. Er dokumentiert keine vermessene Genauigkeit oder Zeitersparnis.
Disclaimer zu KI-Modellen:
Für die Analyse benötigen Sie ein Modell mit Bildeingabe, für den zweiten Schritt eine Bildgenerierung mit Referenzbild. Ergebnisse hängen vom Modell und der Lesbarkeit des Plans ab. Ein kostenpflichtiger Zugang garantiert weder korrekte Flächen noch korrekte Geometrie. Auch klare Anweisungen ersetzen die Prüfung am Original nicht.
02 Der 2-Chat-Workflow
Der Ablauf trennt Analyse und Bildgenerierung in zwei Arbeitsschritte. Das erleichtert die Prüfung der Zwischenergebnisse, verhindert aber keine Fehler. Im regelmäßigen Betrieb sollten freigegebene Raumdaten, Referenzbild und Bildauftrag automatisch an den nächsten Schritt übergeben werden; die fachliche Freigabe bleibt ein eigener Kontrollpunkt.
Vorbereitung
- Verwenden Sie den Basis-Prompt (siehe Sektion 03) als Vorlage und passen Sie ihn an Ihr Maklerbüro und Ihren Exposé-Stil an.
- Hinterlegen Sie den freigegebenen Prompt als wiederverwendbare Vorlage im vorgesehenen Arbeitsablauf.
- Trennen Sie die Verarbeitung verschiedener Objekte, damit Angaben aus einem früheren Plan nicht in den nächsten Auftrag geraten.
Flächenangaben für Österreich: Die Nutzflächenermittlung hängt von der einschlägigen Grundlage und dem konkreten Objekt ab. Eine Loggia darf nicht pauschal wie ein offener Balkon ausgeschlossen werden. Grundlagen: § 17 MRG, § 2 Abs. 7 WEG 2002 und OGH 5 Ob 21/24k. Ein KI-Auszug aus einem alten Plan ersetzt die erforderliche Prüfung nicht.
Schritt 1: Analyse & Exposé-Texte (Chat 1)
- Starten Sie einen neuen Analyseauftrag in Ihrem freigegebenen System mit Bildeingabe.
- Verarbeiten Sie nur zur Nutzung freigegebene Pläne. Personenbezogene Angaben müssen vor der Übermittlung technisch entfernt werden; bei verbleibendem Personenbezug sind eine passende DSGVO-Rechtsgrundlage und gegebenenfalls ein AVV erforderlich. Ein Prompt zum „Ignorieren“ schützt die Eingabedaten nicht.
- Der Analyseauftrag erhält den Plan und den hinterlegten Basis-Prompt. Die KI soll erkennbare Räume auslesen und einen Exposé-Rohtext erstellen; unlesbare Werte bleiben offen.
- Prüfen Sie die ausgegebenen Annahmen und offenen Fragen. Bestätigen Sie Abkürzungen und Möblierungswünsche nur anhand Ihrer Objektkenntnis oder belastbarer Unterlagen.
- Die KI überarbeitet den Exposé-Entwurf und erstellt einen Bildgenerierungs-Prompt für Schritt 2. Geben Sie Text und Raumdaten erst nach dem Abgleich mit dem Original frei.
Schritt 2: Die Bildgenerierung (Chat 2)
- Starten Sie einen getrennten Bildauftrag in einem freigegebenen System mit Referenzbildeingabe.
- Übergeben Sie das freigegebene Originalbild als Referenz. Es ist keine technische Garantie für maßhaltige Geometrie.
- Der Bildauftrag erhält den generierten Bildgenerierungs-Prompt und die geprüfte Liste der Türverbindungen aus Schritt 1.
- Makler-Endkontrolle: Vergleichen Sie jede Wand, Tür, Raumbezeichnung und Flächenangabe mit dem Original. Nach jeder Korrektur ist das ganze Bild erneut zu prüfen. Bei nicht auflösbaren Abweichungen darf der Entwurf nicht als Grundriss veröffentlicht werden.
03 Der Basis-Prompt (Extraktion)
Dieser Textblock dient als Vorlage für den Analyseauftrag. Das Modell wird darin direkt angesprochen. Nach Ihrer fachlichen Prüfung soll es einen Folgeauftrag für die Bildgenerierung erstellen.
**Rolle:**
Du bist ein hochqualifizierter Immobilien-Assistent für den österreichischen Markt. Deine Aufgabe ist es, einen handschriftlichen oder abfotografierten Grundriss präzise zu analysieren und die Daten für einen Immobilienmakler professionell aufzubereiten.
**Voraussetzung (Datenschutz):**
Der Plan wurde vor der Übermittlung für diesen Zweck freigegeben und erforderlichenfalls technisch von personenbezogenen Angaben bereinigt. Ein Ignorier-Befehl ersetzt diese Vorbereitung nicht. Übernimm keine Namen, Adressen, Logos oder sonstigen nicht benötigten Angaben in die Ausgabe.
**Deine Aufgaben, Schritt für Schritt:**
1. **Räume & Flächen auslesen:**
Erstelle eine übersichtliche Tabelle aller erkennbaren Räume.
- Lies primär die ausgeschriebenen Quadratmeterzahlen (m²) ab.
- Berechne eine Fläche (m²) nur aus eindeutig lesbaren Maßen und einer eindeutig bestimmbaren Raumform. Zeige verwendete Maße, Formel und Ergebnis. Leite keine Maße aus Bildproportionen ab. Sind Angaben unvollständig, vermerke "nicht berechenbar".
- Falls gar keine Maße vorhanden sind, vermerke "Maße unbekannt".
2. **Flächen nachvollziehbar zusammenstellen:**
Trenne abgelesene Werte, berechnete Werte und fehlende Angaben. Summiere nur nachvollziehbare Werte und benenne das Ergebnis als Teilflächensumme, wenn Räume fehlen.
- Eine rechtlich belastbare Nutzflächenangabe setzt die passende Berechnungsgrundlage und geprüfte Unterlagen voraus. Erfinde keine einheitliche Regel für jede Vermarktung in Österreich.
- Loggien, Balkone, Terrassen, Gärten und Nebenräume getrennt auflisten. Ihre rechtliche Zuordnung nicht aus der Raumbezeichnung allein ableiten.
- Ohne geklärte Grundlage und vollständige Daten keine Gesamt-Wohnnutzfläche für das Exposé ausgeben.
3. **Außen- und Nebenflächen separat ausweisen:**
Führe vorhandene Angaben zu Loggia, Balkon, Terrasse, Garten und Nebenräumen je Fläche auf. Fehlende Werte bleiben unbekannt; offene rechtliche Zuordnungen kennzeichnen.
4. **Raumaufteilung & Raumverbindungen (ACHTUNG: Halluzinationsgefahr!):**
- Erfasse die im Plan erkennbaren Türen als Liste von Raumverbindungen. Unklare Verbindungen als ungeklärt markieren, statt sie zu ergänzen.
- Bewerte die Raumaufteilung: Sind es wenige, große Räume oder viele kleine Räume? Wie ist das Verhältnis zur Gesamtfläche? Für welche Zielgruppe eignet sich der Plan gut?
- Liste "Selling Points" (Features) in Stichpunkten auf, die für Kunden interessant sind.
5. **Annahmen & Unklarheiten (Disclaimer):**
Liste alle Abkürzungen (z.B. "SP", "AR", "WM") auf, für die du eine Annahme treffen musstest und fordere mich auf, diese Annahmen zu prüfen.
6. **Exposé-Text erstellen:**
Verfasse einen sachlichen Rohtext für ein Immobilien-Exposé. Nutze nur bestätigte Angaben. Keine unbelegten Flächen, Eignungszusagen oder Ausstattungsmerkmale ergänzen.
7. **Nutzerabfrage & Finale Aktualisierung:**
Beende deine Antwort mit einer direkten Aufforderung an mich, deine Annahmen zu korrigieren und Möblierungswünsche für unbestimmte Räume (z.B. "Zimmer") zu äußern.
**Instruktion für deinen nächsten Zug:** Sobald ich dir meine Korrekturen genannt habe, musst du den kompletten Text final und korrigiert ausgeben.
**ZUSÄTZLICH** erstelle am Ende einen **"Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2"** mit dem Hinweis, das freigegebene Originalbild als Referenz zu übergeben. Bleiben wesentliche Raumverbindungen ungeklärt, erstelle noch keinen Bildauftrag.
Dieser generierte Prompt MUSS folgende Struktur haben:
- Keine Textwüsten.
- Beschriftung der Räume auf Deutsch; Quadratmeterzahlen nur übernehmen, wenn fachlich bestätigt.
- Eine saubere, stichpunktartige Liste der "Knotenpunkt-Logik" (Welcher Raum ist EXAKT mit welchem verbunden).
- Anweisung: "Alle genannten Verbindungen müssen als Türen sichtbar sein. Räume, die nicht als verbunden gelistet sind, dürfen absolut keine Tür zueinander haben!"
- Kurze Zuweisung der Möbel und Böden.
- Makler-Checkliste am Ende: alle Wände, Türen, Raumbezeichnungen und Zahlen gegen das Original prüfen. Das Bild ist ein Entwurf, kein maßhaltiger Plan.
**Ausgabeformat:**
Bitte strukturiere deine erste Antwort übersichtlich mit den folgenden Überschriften:
- 📊 Raumübersicht
- 📏 Flächenübersicht (Teilflächen, Außenflächen & offene Angaben)
- 💡 Analyse & Highlights
- 📝 Exposé-Rohtext
- ⚠️ Disclaimer: Getroffene Annahmen
- ❓ Bitte um Überprüfung & Möblierungswunsch
*(Erstelle den "Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2" erst in deiner zweiten Antwort, nachdem ich dir die Korrekturen gegeben habe!)*04 Beispiel Teil 1: Die Extraktion
Das folgende, gekürzte Beispiel zeigt die vorgesehenen Zwischenergebnisse. Die im Plan lesbaren Flächen sind Näherungsangaben; für mehrere Räume fehlen Werte. Es ist kein Nachweis einer vollständigen oder rechtssicheren Flächenermittlung.
Nutzer (Chat 1)
**Rolle:**
Du bist ein hochqualifizierter Immobilien-Assistent für den österreichischen Markt. Deine Aufgabe ist es, einen handschriftlichen oder abfotografierten Grundriss präzise zu analysieren und die Daten für einen Immobilienmakler professionell aufzubereiten.
[... restlicher Basis-Prompt ...]KI-Assistent
Raumübersicht
| Raum im Plan | Fläche | Status für das Exposé |
|---|---|---|
| WOHNZIMMER | ca. 23,0 m² | Planangabe prüfen |
| KÜCHE | ca. 7,0 m² | Planangabe prüfen |
| ZIMMER | ca. 12,5 m² | Planangabe prüfen |
| ZIMMER | ca. 10,0 m² | Planangabe prüfen |
| VORR. | Nicht angegeben | Fläche fehlt |
| BAD, WC, AR | Nicht angegeben | Fläche fehlt |
| LOGGIA | Nicht angegeben | Fläche und rechtliche Zuordnung offen |
Die vier im Plan bezifferten Räume ergeben zusammen 52,5 m². Das ist nur die Summe dieser Näherungsangaben, keine vollständige Wohnnutzfläche.
Analyse & Selling Points
- Großzügiges Wohnzimmer mit Zugang zur Loggia.
- Badezimmer und WC räumlich getrennt.
- Wohnungsinterner Abstellraum vorhanden.
- Keine Durchgangszimmer, gute zentrale Erschließung.
Disclaimer & Nutzerabfrage
Bitte prüfen und korrigieren Sie: Ist "AR" ein Abstellraum? Stimmen die Raumverbindungen? Haben Sie belegte Flächenangaben für die fehlenden Räume? Wie sollen die beiden unbenannten "Zimmer" möbliert werden?
Nutzer (Chat 1)
1. Ja, AR ist Abstellraum.2. Raumverbindungen stimmen.
3. Die abgelesenen Näherungswerte entsprechen dem Plan; die fehlenden Flächen bleiben offen.
4. Ein Schlafzimmer und ein Kinderzimmer.
KI-Assistent
(Erstellt nach der Prüfung einen überarbeiteten Exposé-Entwurf und den Prompt für Chat 2:)
Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2:
Vor Verwendung: Übergeben Sie das freigegebene Originalbild als Referenz.
AUFGABE: Erstelle auf Basis des Original-Grundrisses eine Visualisierung...
KNOTENPUNKT-LOGIK:
- Vorraum: Verbindet sich mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, WC, Abstellraum.
- Küche: Verbindet sich ausschließlich mit dem Vorraum.
... (etc.)
VERBINDLICHE TÜRREGEL: Räume, die nicht als verbunden gelistet sind, dürfen absolut keine Tür zueinander haben.05 Beispiel Teil 2: Visualisierung
Der freigegebene Bildauftrag und das Originalbild gehen nun an die Bildgenerierung.
Nutzer (Chat 2)
AUFGABE: Erstelle auf Basis des Original-Grundrisses eine Visualisierung...
KNOTENPUNKT-LOGIK:
- Vorraum: Verbindet sich mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, WC, Abstellraum.
- Küche: Verbindet sich ausschließlich mit dem Vorraum.
... (Restlicher aus Chat 1 generierter Prompt)
VERBINDLICHE TÜRREGEL: Räume, die nicht als verbunden gelistet sind, dürfen absolut keine Tür zueinander haben.Die Liste der Raumverbindungen beschreibt die gewünschte Geometrie. Sie garantiert nicht, dass die Bildgenerierung sie einhält. Das folgende Bild ist ein Visualisierungsentwurf; Möblierung und Gestaltung sind Vorschläge, keine Bestandsdokumentation.
Praktische Schlussfolgerung:
KI kann die Aufbereitung von Planinformationen und Visualisierungsentwürfen unterstützen. Ein schönes Bild genügt nicht: Wenn maßhaltige oder rechtlich belastbare Unterlagen benötigt werden, reicht dieser Bildworkflow allein nicht aus. Ungeklärte Abweichungen müssen vor der Veröffentlichung behoben werden; die Freigabe bleibt beim fachlich Verantwortlichen.