KI-gestützte Grundriss-Digitalisierung

Der effiziente 2-Chat-Workflow für Immobilienmakler zur Auswertung und Visualisierung alter Pläne

🏠 Immobilienvermarktung 🤖 Automatisierte Exposés 📐 Grundriss-Visualisierung

01 Problem & Lösung

Ausgangslage: Alte, handschriftliche oder schwer lesbare Grundrisse sind für die Immobilienvermarktung oft ungeeignet. Die Daten manuell zu extrahieren kostet Zeit, und die Erstellung von Vermarktungsgrundrissen erfordert meist externe Dienstleister.

Dieser KI-gestützte Workflow demonstriert eindrucksvoll die Machbarkeit, den Prozess und die Qualitätskontrolle, um aus einem technischen Plan strukturierte Exposé-Daten und eine Vorlage für die Bild-KI zu generieren.

⚠️ Disclaimer zu KI-Modellen:
Der nachfolgende Workflow und der Prompt wurden so gestaltet, dass sie für möglichst viele Modelle (z. B. ChatGPT, Meta AI, Claude) verwendet werden können. Da alle Modelle verschieden funktionieren, können die Ergebnisse abweichen. Bei der Bildgenerierung sind eventuell mehrere Versuche ("Neu generieren") nötig. Mit kostenpflichtigen Varianten (z. B. ChatGPT Plus / DALL-E 3) lassen sich meist schnellere und verlässlichere Ergebnisse erzielen.

02 Der 2-Chat-Workflow

Da Bild-KIs sehr sensibel auf zu viele Textinformationen reagieren, teilen wir die Arbeit in zwei saubere Schritte (und zwei getrennte Chats) auf, um Halluzinationen zu vermeiden.

Vorbereitung

Nimm unseren Basis-Prompt (siehe Sektion 03) und passe ihn an deine Gegebenheiten an (z. B. Maklerbüro, Exposé-Schreibstil).

Speichere den finalen Prompt in einer Text-Datei oder Notiz-App für den schnellen Zugriff im Alltag.

Öffne für jeden neuen Arbeitsschritt oder jeden neuen Grundriss immer einen komplett neuen Chat.

Schritt 1: Analyse & Exposé-Texte (Chat 1)

Öffne einen neuen Chat in deiner Text-KI (z. B. ChatGPT oder Claude).

Lade das Bild des handgezeichneten oder unleserlichen Grundrisses hoch.

Füge deinen gespeicherten Basis-Prompt ein und drücke auf Senden. Die KI liest nun Räume aus und erstellt einen Exposé-Rohtext.

Die KI wird dich nach unklaren Annahmen fragen. Antworte kurz (z.B. "SP ist ein Spülkasten. Zimmer 2 soll ein Büro werden").

Die KI liefert den fehlerfreien Exposé-Text und generiert dir am Ende automatisch einen maßgeschneiderten Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2.

Schritt 2: Die Bildgenerierung (Chat 2)

Öffne einen völlig neuen Chat bei deiner Bild-KI (z. B. DALL-E, Midjourney).

Lade das Originalbild des Grundrisses zwingend noch einmal hoch (als geometrische Schablone).

Füge den generierten Bildgenerierungs-Prompt aus Chat 1 ein. Er enthält die exakte "Knotenpunkt-Logik" für die Türverbindungen.

Makler-Endkontrolle: Nutze die Text-Liste aus dem Prompt als Checkliste! Fehlt eine Tür? Hat die KI eine Wand weggelassen? Korrigiere mit z.B. "Tür zwischen Küche und Flur fehlt" oder klicke auf neu generieren.

03 Der Basis-Prompt (Extraktion)

Kopiere diesen Textblock, lade deinen Grundriss in Chat 1 hoch und füge den Text hinzu. Die KI wird eigenständig den strukturierten Folge-Prompt für die Bildgenerierung entwerfen.

**Rolle:**
Du bist ein hochqualifizierter Immobilien-Assistent für den österreichischen Markt. Deine Aufgabe ist es, einen handschriftlichen oder abfotografierten Grundriss präzise zu analysieren und die Daten für einen Immobilienmakler professionell aufzubereiten. 

**WICHTIG (Datenschutz):** 
Ignoriere jegliche Namen, Adressen, Architektennamen, Logos oder Datumsangaben, die auf dem Plan stehen könnten. Erwähne diese unter keinen Umständen in deiner Ausgabe!

**Deine Aufgaben, Schritt für Schritt:**

1. **Räume & Flächen auslesen:**
   Erstelle eine übersichtliche Tabelle aller erkennbaren Räume. 
   - Lies primär die ausgeschriebenen Quadratmeterzahlen (m²) ab.
   - Falls keine Quadratmeterzahlen, aber Seitenlängen vorhanden sind, berechne die Fläche (m²). Nutze dazu schrittweises Denken (Chain-of-Thought) und weise bei unregelmäßigen Polygonen darauf hin, dass es sich um eine Schätzung handelt.
   - Falls gar keine Maße vorhanden sind, vermerke "Maße unbekannt".

2. **Wohnnutzfläche berechnen (Strikt nach österreichischem Recht!):**
   Berechne die Gesamt-Wohnnutzfläche. In Österreich gilt zwingend:
   - ZUR Wohnnutzfläche zählen: Wohnräume, Küche, Bad, WC, Vorzimmer, Flur innerhalb der Wohnung, Abstellraum innerhalb der Wohnung.
   - NICHT zur Wohnnutzfläche zählen (0% Anrechnung!): Offene Balkone, Terrassen, Gärten, Kellerabteile, Treppen/Stiegenhäuser außerhalb der eigentlichen Wohnung.
   Gib die berechnete Gesamtsumme der Wohnnutzfläche groß und deutlich aus.

3. **Freiflächen separat ausweisen:**
   Summiere alle Freiflächen (Balkon, Terrasse, Garten) auf und weise sie komplett separat von der Wohnnutzfläche als "Freiflächen" aus.

4. **Raumaufteilung & Raumverbindungen (ACHTUNG: Halluzinationsgefahr!):**
   - Prüfe SEHR GENAU die eingezeichneten Türen. Welche Räume sind wirklich miteinander verbunden? (Bsp: Ist die Küche vom Flur oder vom Wohnzimmer aus begehbar?) Halluziniere keine falschen Durchgänge!
   - Bewerte die Raumaufteilung: Sind es wenige, große Räume oder viele kleine Räume? Wie ist das Verhältnis zur Gesamtfläche? Für welche Zielgruppe eignet sich der Plan gut?
   - Liste "Selling Points" (Features) in Stichpunkten auf, die für Kunden interessant sind.

5. **Annahmen & Unklarheiten (Disclaimer):**
   Liste alle Abkürzungen (z.B. "SP", "AR", "WM") auf, für die du eine Annahme treffen musstest und fordere mich auf, diese Annahmen zu prüfen.

6. **Exposé-Text erstellen:**
   Verfasse basierend auf deinen obigen Erkenntnissen einen emotional ansprechenden, aber informativen Rohtext für ein Immobilien-Exposé. 

7. **Nutzerabfrage & Finale Aktualisierung:**
   Beende deine Antwort mit einer direkten Aufforderung an mich, deine Annahmen zu korrigieren und Möblierungswünsche für unbestimmte Räume (z.B. "Zimmer") zu äußern.
   **Instruktion für deinen nächsten Zug:** Sobald ich dir meine Korrekturen genannt habe, musst du den kompletten Text final und korrigiert ausgeben. 
   **ZUSÄTZLICH** musst du ganz am Ende einen fertigen **"Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2"** erstellen. Weise mich vorher an: **(Lade das Originalbild ZWINGEND als geometrische Schablone in Chat 2 hoch!)**. 
   Dieser generierte Prompt MUSS folgende Struktur haben:
   - Keine Textwüsten.
   - Zwingende Beschriftung der Räume auf Deutsch mit Quadratmeterzahl.
   - Eine saubere, stichpunktartige Liste der "Knotenpunkt-Logik" (Welcher Raum ist EXAKT mit welchem verbunden).
   - Anweisung: "Alle genannten Verbindungen müssen als Türen sichtbar sein. Räume, die nicht als verbunden gelistet sind, dürfen absolut keine Tür zueinander haben!"
   - Kurze Zuweisung der Möbel und Böden.
   - Makler-Checkliste am Ende als Hinweis für mich.

**Ausgabeformat:**
Bitte strukturiere deine erste Antwort übersichtlich mit den folgenden Überschriften:
- 📊 Raumübersicht
- 📏 Flächenberechnung (Wohnnutzfläche & Freiflächen)
- 💡 Analyse & Highlights
- 📝 Exposé-Rohtext
- ⚠️ Disclaimer: Getroffene Annahmen
- ❓ Bitte um Überprüfung & Möblierungswunsch

*(Erstelle den "Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2" erst in deiner zweiten Antwort, nachdem ich dir die Korrekturen gegeben habe!)*

04 Fallstudie Teil 1: Die Extraktion

Hier siehst du, wie die Konversation im ersten Chat idealerweise verläuft. Aus einem unbearbeiteten, hochgeladenen Bild zieht die KI alle relevanten Informationen.

Nutzer (Chat 1)

**Rolle:**
Du bist ein hochqualifizierter Immobilien-Assistent für den österreichischen Markt. Deine Aufgabe ist es, einen handschriftlichen oder abfotografierten Grundriss präzise zu analysieren und die Daten für einen Immobilienmakler professionell aufzubereiten.
[... restlicher Basis-Prompt ...]

KI-Assistent

Raumübersicht

Raum im Plan	Fläche	Wohnnutzfläche?
WOHNZIMMER	ca. 23,0 m²	Ja
KÜCHE	ca. 7,0 m²	Ja
ZIMMER	ca. 12,5 m²	Ja
ZIMMER	ca. 10,0 m²	Ja
VORR.	Nicht angegeben	Ja (Fläche fehlt)
BAD, WC, AR	Nicht angegeben	Ja (Fläche fehlt)
LOGGIA	Nicht angegeben	Nein (Freifläche)

Analyse & Selling Points

Großzügiges Wohnzimmer mit Zugang zur Loggia.
Badezimmer und WC räumlich getrennt.
Wohnungsinterner Abstellraum vorhanden.
Keine Durchgangszimmer, gute zentrale Erschließung.

Disclaimer & Nutzerabfrage

Bitte prüfe und korrigiere: Ist "AR" ein Abstellraum? Stimmen die Raumverbindungen? Hast du Flächenangaben für die fehlenden Räume? Wie sollen die beiden unbenannten "Zimmer" möbliert werden?

Nutzer (Chat 1)

1. Ja, AR ist Abstellraum.
2. Raumverbindungen stimmen.
3. Die Schätzung passt in etwa.
4. Ein Schlafzimmer und ein Kinderzimmer.

KI-Assistent

(Gibt nun die finalisierte Analyse, den Exposé-Text und schlussendlich den Prompt für Chat 2 aus:)

Bildgenerierungs-Prompt für Chat 2:
Vor Verwendung: Lade das Originalbild zwingend als geometrische Schablone hoch.

AUFGABE: Erstelle auf Basis des Original-Grundrisses eine Visualisierung...

KNOTENPUNKT-LOGIK:
- Vorraum: Verbindet sich mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, WC, Abstellraum.
- Küche: Verbindet sich ausschließlich mit dem Vorraum.
... (etc.)

VERBINDLICHE TÜRREGEL: Räume, die nicht als verbunden gelistet sind, dürfen absolut keine Tür zueinander haben.

05 Fallstudie Teil 2: Visualisierung

Mit dem im vorherigen Schritt generierten Prompt wechseln wir nun in eine Bild-KI (z. B. DALL-E 3 oder Midjourney).

Nutzer (Chat 2)

Als geometrische Schablone hochgeladen

AUFGABE: Erstelle auf Basis des Original-Grundrisses eine Visualisierung...

KNOTENPUNKT-LOGIK:
- Vorraum: Verbindet sich mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, WC, Abstellraum.
- Küche: Verbindet sich ausschließlich mit dem Vorraum.
... (Restlicher aus Chat 1 generierter Prompt)

VERBINDLICHE TÜRREGEL: Räume, die nicht als verbunden gelistet sind, dürfen absolut keine Tür zueinander haben.

Die KI verarbeitet die Textanweisungen – insbesondere die Striktheit der "Knotenpunkt-Logik", damit keine falschen Türen generiert werden, die im wahren Leben nicht existieren. Das Resultat ist ein ansprechender, kundenfreundlicher Grundriss.

Das fertige Ergebnis: Wohnlich möbliert, deutsche Beschriftung, korrekte Türverbindungen.

Praktische Schlussfolgerung:
Die KI eignet sich hervorragend, um aus bestehenden Grundrissen kundenfreundliche Präsentationsbilder zu erstellen. Die Konzeptstudie zeigt aber auch: Ein schönes Bild allein genügt nicht. Die geometrische Richtigkeit muss durch die im Workflow genutzte Knotenpunkt-Logik erzwungen und vom Makler systematisch geprüft werden.